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深圳市前海深港现代服务业合作区6、11开发单元规划

发布时间:2019-07-08来源: 阅读数:1282

获得奖项:二等奖

项目类型:详细蓝图

编制单位:深圳市新城市规划建筑设计股份有限公司 ???

编制时间:2013.5—2014.12


一、项目背景

为贯彻执行国务院批复精神,进一步落实《前 海深港现代服务业合作区总体发展规划》提出的各 项任务,于 2010 年 9 月开展《前海深港现代服务 业合作区综合规划》(下称《综合规划》)编制工作, 并于2012年4月26日市政府审议通过。《 综合规划》 倡导单元开发模式,并为保证单元开发理念在实施 阶段得以延续,规划划定了 22 个开发单元和 102 个街坊。规划对每个开发单元均要求安排办公、商 业、公寓等多种功能业态,并对每个开发单元和街 坊的边界、主导功能、总建筑面积、功能混合比例 等制定了规划指引。 6、11 单元是前海启动区,为进一步满足规划 建设管理的相关要求,使行政审批及规划管理工作 “有据可依”,开展开发单元规划的编制工作。


二、规划思路

6、11 开发单元位于前海东部门户地区,紧临 月亮湾大道,用地面积 118.5 公顷,开发规模 260 万平方米。根据《前海深港现代服务业合作区综合 规划》要求,6 单元是前海金融产业综合服务区, 11 单元为前海信息产业拓展以及生活服务完善区, 她是前海中远期发展和建设的单元,又是前海解决 近期配套和展示的核心区域。那么,如何以最小的 投入,快速建成高品质的配套和展示空间,集聚活 力,又能满足中远期城市发展目标,动态高效地利用土地?这无疑是6、11单元开发对传统土地利 用和营城模式提出的全新挑战。

单元规划创新性地引入 1.5 级土地开发和可生 长的城市建设模式,打破终级式目标蓝图,探索和 应对近远期可生长城市的动态规划路径,为集约高 效的土地利用和动态品质营城提供了全新的样本。


三、主要内容

6、11开发单元作为 前海产业拓展以及综合性 生活服务区,将动态地见 证前海发展,打造动态的 品质与活力的城市门户。 基于 1.5 级土地开发和可 生长的城市建设模式,滚 动开发,有机生长。在近 期,企业公馆、青年创新 创业梦工场、前海创新商 务中心相继落地,功能集 会展交易、新闻发布、外 事接待等功能于一体,成为前海的“名片”。远期 以建筑组群构建单元门户形象 , 复合开发的指状绿 地、中心绿地以及铁路公园等特色空间,对接多层 平台形成丰富的空中花园和街道,弥合道路分割; 结合近期建设,改造保留部分临时、永久性建筑, 展示前海合作区动态发展历程,实现绿色低碳发展。


四、创新特色

1. 活态生长型的动态规划 为快速实现新城发展和集聚效应,前海创新地 引入 1.5 级土地开发模式,即 8~15 年的临时建设 运营模式,高效实现产业、人才集聚,挖掘土地价 值,形成滚动开发。一年间打造企业公馆、青年创 新创业梦工场等影响力巨大的启动项目,采用建设 可移动、可生长的建筑和设施,开展品牌及影响力 活动。 不同于传统的蓝图式规划,规划采用“动态模 拟、近期开发、远期预留”的策略,为 11 单元制 定了近远期不同的发展目标和路径,从土地利用、 市政配套、建设指标、空间指引与用地导引,满足 不同阶段发展需求,动态高效的循环利用土地。

2. 立体生长型的城市设计 设计为消除 6 单元空间、功能和交通的割裂, 从“功能一体化,交通人性化,环境个性化”的目 标出发,提出立体生长城市设计方案。

(1) 立体交通 通过立体化的支路网系统,优化交通微循环, 提升出行的便捷性;运用多层步行系统缝合被割裂 的体块和功能,打造步行城市;通过立体化公共空 间激发城市活力。

(2) 东部门户 6、11 单元是从东北侧进入前海的门户地区, 有着二分之一的前海展示面,是前海形象的重点打造区域之一。





(A)组群化造型 为实现未来前海门户的整体鲜明的建筑形象, 针对重要地标,规划以地标群落组织代替单一的 塔楼控制。 在地标首位度法则下,通过对香港、纽约、伦 敦的商务中心进行分析,本次地标组群由 4~8 栋 塔楼组成,地标首位度以 1.5 左右进行控制。 设计通过多因子框定塔楼建设边界,以建筑间 距、错位布局、节点退让多因素进行叠加分析,科 学合理划定3000~6000平方米的塔楼控制线,确 定塔楼位置,使组群建筑实现最舒适的城市空。

(B) 整体界面 整体界面控制是在建筑相互协调的前提下,实现城市界面的多样性,对裙房和塔楼进行分层控制。 方案结合轨道站点进行高密度开发,复合布局 金融办公、商贸服务等功能,形成多个公共服务中 心。在主要车行交通节点,设置区域地标,形成前 海高端商务金融的门户印象。11 单元东北角及 6 单元南北两端,是车辆进入前海的主要视觉焦点, 方案中设置突出前海现代、活力形象的地标建筑。 同时与其他单元天际轮廓协调统一,保证天际线的 整体性及层次感。



(3) 立体化公共空间网络 6、11 单元被环状水廊道及桂湾公园包围,具 有良好的景观环境。其中现状平南铁路在六单元西 侧穿过。 基于前海宝贵的土地资源,从功能、空间、尺 度、形式变化等匹配度,研究集散广场、邻里公园、 街头绿地等三级公共空间网络秩序,充分利用区内

优质资源均衡布局,实现与区域协调的发展。 一级空间网络为桂湾公园,与地块功能、空间 尺度结合,打破孤立的开放空间布局,创造多变的 街道景观。二级空间网络将改造平南铁路作为景观 串联点,形成南北向的铁路公园,联系桂湾、月湾 公园,打造环形绿廊,联系邻里公园,形成了与区 域融合的公共空间秩序。三级空间网络以林荫道、 社区公园形成次绿廊。通过地面、地下复合开发与 二层慢行系统,构建丰富多样的公共空间网络。


五、实施效果

在规划建设的指引下,单元开发通过模块化组合、可循环材料运用等,形成可拆分、可拼合、可办公、可展示,用途多样的建筑群组,吸引了 2000多家企业入驻,在动态利用地区土地价值同时,极大地集聚了地区的人气,提升前海地区的城市活力。目前,前海 11 单元内的前海管理局、前海展示馆、青年创新创业梦工场、万科企业公馆已经建设完毕。其中青年创新创业梦工场总面积.56平方米,包括会议及展览中心、青年创业学院、青 年创业园 1~3 号大楼、人才公寓、多功能创新中心、智慧前海机房等8栋建筑,为深港青年提供良 好的创新创业平台。而企业公馆采取BOT建设方式, 由 2.8 万平方米 40 多栋低密度的企业办公楼和部 分商业设施组成。项目包括东区企业办公楼和西区 的前海会展交易中心及配套商业组成,截至目前总 共有 23 家企业已开始正常运营,整个西区企业入 驻率达到 42.59%。 另前海创新商务中心已经建成,总建筑面积约 2.5万平方米,总投资约2.1亿元,成为低容积率、 花园式、高品质现代商务办公示范园区。 在道路交通及市政基础设施建设方面,目前 6 单元的桂湾三路已经建成。怡海大道部分车道已经 建成并通车;梦海大道前湾段已经建成并通车;前 湾一路和前湾二路已经建成。

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